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論商品房買賣合同糾紛司法解釋第八條的缺陷與思考
發布日期:2007-06-11 信息來源:管理員 作者:

      最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條關于懲罰性賠償規定之適用,在司法實踐中是個倍受爭議問題。全國每年數以萬計的商品房買賣合同糾紛案件,卻尚未見到引用該條款以解除合同而使消費者得到加倍賠償案例。難道都沒有一個案件符合該規定?對此怪異的法律現象進行透視可以發現,癥結出在適用該懲罰性賠償規定的前提,即消費者必須克服“導致商品房買賣合同目的不能實現”和“無法取得房屋”兩大含糊其辭的障礙,同時,還要消化因之含糊而可能被司法權濫用所造成的艱難險阻。

      該法條適用范圍有哪些局限性?

      最高人民法院《解釋》中第8條規定:“具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人”。解析可知,其懲罰對象是開發商,其掌握商品房卻因不可抗力之外的某種特定欺詐而無法按期交付。具體說,該條款僅集中針對先銷售后抵押或一房兩賣的相對無房情形,并不針對開發商已經破產或卷款潛逃,商品房只剩半拉子爛工程或一個紙上樓花之類的絕對無房,作為絕對無房的情況下適用此法條,只能引用其他條款加以審理,這是該法條的局限性。另外,由于其“導致商品房買賣合同目的不能實現”和“無法取得房屋”兩大含糊特色,使得局限性中復加另一個局限性,即給司法權一個能夠對消費者訴求維權設置障礙的機會,把本來非常簡單的存在于平等主體之間買賣法律關系添加了許多合同外東西,進行復雜化處理,保證了開發商利益最大化保護,令法律面前人人平等原則黯然失色。這是該條款在適用中令人困惑不已、爭議不斷的本質所在。

      何為“合同目的不能實現”?

      最高人民法院《解釋》第8條是對《合同法》第94條第4項規定的解除合同的條件,即“當事人一方遲延履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的注釋和應用。因此,合同目的是否實現就成了關鍵。可是合同目的究竟是什么,法條無解釋。在實現中如何認定以及認定權究竟在誰?合同雙方經常各執一詞。一般理解是訂立合同時所追求的目標或為滿足當事人特定的需要。為此,商品房買賣目的界定為開發商按合同約定期限交付符合雙方約定和法律要求的商品房是恰當的,換言之,這一合同目的顯然包括按約定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在權利糾紛并且能夠依法進行產權轉讓登記之三個階梯式的內容,所以,買賣商品房目的實現與否的情況不能一概而論。
      1、商品房買賣合同目的不僅是交付房屋,而且必須權屬轉移
      最高人民法院《解釋》第1條規定“本解釋所稱的商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同”,在法律意義上,其合同目的必須是房屋的實物交付和所有權交付相結合,缺一不可,即第一層次為實物交付,這是最基本交付,第二層次為所有權交付,這是最本質交付。為此,實現商品房所有權的權屬轉移登記,既是當事人雙方買賣商品房的起碼要求,又是法定義務。再者,買賣常規是“貨款兩訖”,作為“貨訖”標準也必須完成權屬轉移。如果以“把交鑰匙即交房”是以偏蓋全。作為開發商僅僅交房并未完成交易,只有能與商品房價植相對應的保質保量的實現交付加上權屬交付才算全面履約完成,實現購房目的。
      2、履行期限改變會導致購買商品房目的發生變化
      眾所周知,任何一種合同目的成就都附有一定條件,當某條件發生變化時,就會導致某目的發生改變。在此特別重要的是,作為合同履行的期限,債務人如不能于期限內履約,合同目的就可能遭到破壞,那債權人就可以依法解除合同,追究違約責任。再者,各個消費者購房目的并非千篇一律,如為了投資,為了贈予,為了婚房等。履行期限的改變顯然會導致購買商品房目的發生相應變化,在這種情況下,關注合同目的出現時過境遷、物是人非問題,合同是否仍有繼續履行的價值,就只有消費者自己最清楚,最有發言權,開發商沒有理由凌駕于消費者意志之上。
      為此,如果簡單地把商品房買賣合同目的等同于只是為了居住的需求,則明顯與違約責任機制設立的精神相悖。當然,合同解除從實質上來說是消滅一次交易。為鼓勵交易,《合同法》嚴格限制違約解除的條件,但這不等于可以排斥嚴格限制違約解除條件適用存在的一個前題———守約方愿意受領,故當守約方不愿意受領時,那合同就失去履行的必要,那對違約開發商實施加倍懲罰制裁未償不可。所以,那種只要開發商沒有出現絕對無法交房情況,就否決消費者購房目的不能實現的司法是不正確的,是對購房目的的片面理解,這將造成最高人民法院《解釋》第8條規定失去意義。

      何為“無法取得房屋”?

      最高人民法院《解釋》第8條的規定,還有一個“無法取得房屋”的前置條件,這個概念從表面上看好象很明確,實則非常寬泛,內涵外延沒有劃定,在司法操作中難于遵循:
      1、何謂“無法”?是主觀無法還是客觀無法?是消費者認為的無法還是開發商認為的無法?評判標準是什么?
      2、何“時”無法?暫時仰或永遠?截止期限在哪里?
      從利于維護合同自由、實現當事人意思自治和締約目的角度來理解,“無法取得房屋”的應理解為在合同約定期限屆滿而開發商未能交付符合約定標準和法律要求的商品房之時。《商品房銷售管理辦法》第30條規定:未能按期交付(商品房)的,開發商應當承擔違約責任。建設部《商品房買賣合同示范文本》亦規定超過約定期限可以解釋合同。由此可見,以合同履行期限作為評價無法取得房屋標尺非常適當,可問題在于在一些案例中司法機關認為只要能交房就行。
      更有甚者,實踐中個別法官還把消費者“無法取得房屋”“自由裁量”為開發商“喪失交房能力”。最高法院“解釋”第8條本意并非如此,該條款無論如何含糊,但其“無法取得房屋”都應理解為消費者“無法按法律規定或合同約定的期限取得房屋”,而不能擴大化為“永遠無法取得房屋”。
      綜上所述,“導致商品房買賣合同目的不能實現”和“無法取得房屋”判斷標準,應具期限性。開發商不能依約交房實已客觀表現出了逾期結果,特別是出現消費者不愿意受領違約標的時,法院不能隨意變更、縮小或刪除最高人民法院“解釋”第8條賦予消費者獲得加倍賠償權利。為利于商品房買賣合同訟爭的公正審理,亟需最高人民法院對“解釋”第8條規定的含糊空間進一步予以司法解釋,并應明確對購房目的和無法取得房屋之問題進行判斷、選擇的權利,由守約的消費者享有、行使,如此激勵守約、制裁違約,方能符合構建和諧社會的要求,方能體現公平正義的社會主義法治價值。
參考書:
      1、《合同法》崔建遠主編,法律出版社2003年版
      2、《合同法釋義及標準樣本》吳浩主編,改革出版社1999年

(作者單位:福州至圣律師事務所)

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